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宸硕律所 >资讯动态>房屋买卖纠纷中,90%的当事人都有这“4大”错误认识

房屋买卖纠纷中,90%的当事人都有这“4大”错误认识

发稿时间:2021-04-07 14:49:04     来源:     浏览量:    

导读:房屋买卖可以说是普通老百姓一生中最大的一笔商业交易,买方可能需要压上全部身家,另外还要向银行借款。然而,在人生中,如此重要的一笔交易中,90%的非专业人士常常会有以下几个错误观点,这些错误观点可能会使自己在房屋买卖合同履行中,蒙受损失!

错误观点 1

只签订房屋买卖定金合同,卖方违约只需双倍返还定金即可

目前在房屋买卖中,买卖双方一般签订由居间方提供的一份定金协议,或房屋买卖居间协议,或房屋买卖协议,这些协议共同的特点是买方在签订协议时需要交付一定数额的购房定金,作为签订网签版本的房屋买卖合同的担保。

但是,在房价暴涨后,很多卖方宁愿双倍返还定金,也拒绝出售房屋。关于定金罚则,凡有点法律常识的人都清楚(定金罚则即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金。)然而,这也是房屋买卖纠纷中,很多当事人错误理解的根源所在,房屋买卖双方一般认为,在此阶段违约只需承担定金罚则即可,因为法律就是这样规定的。实践中,有很多维权意识较差的买方,也只拿到了双倍返还定金后息诉。

今天在这里告诉您,新实施的民法典规定除了双倍返还定金外,你还可以主张超过定金数额的损失赔偿!

我国《民法典》第588条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该条第二款又规定:“定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失”。可见,民法典对于违约金和定金的选择,有明确的条文予以规定,只能选择其一。同时民法典对于定金和损害赔偿之间并不冲突,当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时,作为守约方可以选择适用定金罚则;当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时,除适用定金罚则外,对于超出部分,守约方仍可向违约方主张损失赔偿。

因此,在房价暴涨的情况下,若支付的定金偏低,双倍返还定金不足以弥补买方的损失情况下,作为买方可以主张双倍返还定金外,还可以主张超过定金数额的损失,这里的损失可以界定为房屋差价的损失。

错误观点2

未网签房屋买卖合同,违约只需赔违约金或定金即可

目前,很多中介方在与买卖双方签署居间协议的同时,让买卖双方签署一份房屋买卖协议,在房屋买卖协议中约定网签的时间。很多当事人错误地认为,在尚未签署正式的房屋买卖合同前(网签版本的房地产买卖合同),违约只需承担违约金或损失赔偿金即可。

未签订网签版本的房地产买卖合同,守约方也可以根据已签合同的性质要求违约方继续履行合同,办理强制过户!!!

其实网签房地产买卖合同,只是房地产交易部门为了方便房地产交易的管理,限制一房多卖,而推行的一项合同管理制度,与合同的效力、是否可以履行等等没有任何关系。

针对当前房价暴涨,尚未网签正式的房地产买卖合同情形下,卖方违约拒售,作为买方是否可以要求卖方强制过户呢?

这个问题关键要看签订买卖协议的法律性质,究竟买卖双方签署的是一份完整的房屋买卖合同,还是仅仅属于一份预约合同。

若是前者,则可以要求卖方继续履行合同,办理强制过户;若是后者,则无法要求卖方配合办理过户手续,只能要求卖方承担违约责任。同时,对于这类合同可履行的前提是买方有足够的资金能力,否则,不能一次性付清所有房款的情形下,法院一般不会支持买方的诉请,否则,即便支持买方的诉请,也会造成无法执行。

那么究竟什么样的买卖协议可以认定为是一份房地产买卖合同呢?

《城市房地产转让管理规定》第八条规定一份房地产买卖合同应具备以下基本内容:(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;(二)房地产权属证书名称和编号;(三)房地产座落位置、面积、四至界限;(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;(五)房地产的用途或使用性质;(六)成交价格及支付方式;(七)房地产交付使用的时间;(八)违约责任;(九)双方约定的其他事项。

目前大多数居间方提供的格式版本的《房屋买卖协议》都具备了以上内容,可以说买卖双方签署的买卖协议就是一份房地产买卖合同。除非买卖双方在协议中明确约定以网签正式的《房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,否则应视为买卖合同已经成立。

上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》中,针对此类问题就明确的作如下解答为:

双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容,应视为买卖合同成立,并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》,只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的,不影响原已成立的合同关系。

但是,若买卖双方签订的协议仅仅是为将来签订正式房地产买卖合同而签订,没有诸如价款支付、过户登记、房屋交付、违约责任等关键性条款,则这类合同仅能视为一份预约合同。签订正式房地产买卖合同前,买卖双方对合同中的主要条款仍然需要双方磋商,达成合意。在此种情形下,显然不能强制当事人继续履行预约,否则有违契约自由的民法精神,也有违公平原则。

因此,买卖双方虽未网签合同,但签署的买卖协议,只要具备买卖合同的主要内容如房屋具体坐落、价款支付、交付、过户、违约责任等,作为买方仍然有机会可以要求继续履行合同,办理强制过户。

最后需要特别提醒的是:虽然买卖协议具备了正式房地产买卖合同的主要条款,但是房地产买卖合同中仍有很多条款需要在签订网签版本的合同时进行协商,若买卖双方在网签前,未能就相关条款达成一致意见,从而导致网签不成,则应属于不能归责于任何一方的事由,导致房地产买卖合同未能签订。

错误观点3

一方违约,导致合同解除,一定能够拿到合同约定的20%违约金

《民法典》第585条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

根据上述条款的规定,法律支持当事人关于违约金的约定,但是,该条第二款又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权,即一旦违约方认为违约金过高,要求人民法院或仲裁机构予以调整,而守约方又无法证明实际损失的情况下,人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。

在司法实践中,这类调整违约金的案例比比皆是,完全看裁判者的心情及认知,而且调整违约金属于自由裁量权范畴,除非极不合理,否则即便上诉,二审法院一般也不改判。

因此,即使一方违约,导致合同解除,守约方也不一定能够拿到合同约定的房价款20%违约金,有些时候你能拿到的违约金数额,可能会低于你想象!!!

所以,即便是违约了,也需要积极维护自己合法权益!

错误观点 4

没有证据意识,想当然的认为违约方必然承担违约责任

在房屋买卖中,一方违约以后, 很多当事人没有任何证据意识,却想当然的认为,对方违约将承担违约责任,而没有注意需要收集违约的证据材料。

证据是一切民事诉讼的基石,俗话说“打官司,打的就是证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”这就是“谁主张,谁举证”的基本原则。因此,如果你要求违约方承担违约责任的前提,就是你必须有证据证明对方违约。而当事人往往在一方违约后,除了抱怨、愤怒、不知所措及要求对方承担责任外,却往往忽视了先固定证据。

尤其是尚未签订正式买卖合同的情况下,若无证据证明相对方违约,法院有可能会以“不能归责于双方当事人的事由导致合同未订立”,最终互不承担违约责任。

所以,一旦任何一方违约,第一要务,是及时取证!!!

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宸硕律所 阎国强 --主任律师

从业18年,积累了丰富的实践经验和各类专业知识,熟悉诉讼操作规程和技巧,能在纷繁复杂的情节中发现问题,在艰难阻力中找寻证据,在反复思量中寻求更好解决途径。工作作风细腻,思维敏锐,庭审中言语犀利,不惧压力,全面有效的维护当事人的合法权益。

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